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失去管南之后,刚需买房该去哪儿?

| 2019-06-21 阅读 22

△此音频大小10.7MB

1

在郑州,过去两年里,如果你问刚需去哪儿买房的人最多?


大概,10个人里有8个人第一时间想到的都是这里:管南


2017年以来,管南价格持续稳定在1万4左右,刚需盘聚集,又有南三环快速路的加分,尤其是地铁2号线通车带来了极大的交通便利,所以,硬件、软件各方面比较均衡,是主城区内最符合刚需置业需求的一个区域。


但现在,对于还未上车的刚需购房者来说,这个一直被称为“刚需集中营”的管南片区,要失守了。


为啥?


在售房源,不多了,没啥可买的了。

2


近两年来,管南区域内一直持续着三足鼎立状态:鑫苑国际新城、绿都澜湾、永威城,这三个千亩大盘撑起了整个管南市场。


今年年中,纯新盘富田九鼎公馆终于有了动静,但短短露了几面,随即哑火。


如今,管南区域市场现状变成了这样:


先说鑫苑国际新城,只剩几套尾盘房源,预推楼栋舒适度差。


在售房源:南三环沿线靠东侧三期,只剩125平的户型,楼层在3层以下、32层以上(楼层共34层),价格1.37万,尾盘可选性差;

预推房源:预计11月份即将推出三期商业北侧一栋住宅楼,筒子楼,4梯11户,户型89-110平,释放价格1万4左右,舒适度太差,不推荐。


三环内、地铁口,其实鑫苑的位置最好,但近几年作品一个不如一个,口碑接连下降,拿地之初,鑫苑还试图靠这个项目来做品质升级,但依然是一手好牌打得稀巴烂。


开盘最频繁、去化最好的“神盘”绿都澜湾,房不多了。


在售房源:9月30号开盘之后,澜湾在售五期尾盘,三房售罄,两房也没剩几套,均价1万4。

预推房源:目前澜湾就剩六期还没开盘的5栋楼,这是澜湾最后的住宅货量,但开盘时间待定。


管南三盘中,澜湾的人气是最高的,加上创新街小学和八中的教育优势,但从刚刚二期交房效果来看,品质一般。


品质著称的永威城,在售房源也没剩几套,新地块暂无节点。


在售房源:永威所剩在售房源很少,89平三房,均价1.41-1.42万;113平三房,均价1.39-1.4万。

预推房源:规划上还有六期地块,但从销售态度上看,永威没有回款压力,不着急回款,新地块暂时没有推盘计划。


难得的纯新盘富田九鼎公馆,高潮了一阵儿瞬间哑火。


这个盘是管南片区的新盘,也是个大盘,标榜改善盘,容积率3.8,临近地铁4号线(在建中)。6月份时,该项目曾释放精装价格1万6-1万7。


8月份郑州新规“无预售证新盘禁开放售楼部”,之后售楼部关了一阵儿,现在售楼部又开放了,但销售节点遥遥无期,置业顾问自己都说“今年是没希望了,开盘要到明年了”。


综上,新盘开盘无望,老盘在售房源非常少,管南可买的房真的不多了。

3


或许有人会说,上周,宇通刚刚低调地将宇通工厂18块协议转让地照单全收。管南怎么会没房了呢?


这些地块,刚需等不了,也不必等!


1、 按规划,多个地块容积率都很低,有4块地总面积约212亩,容积率均小于1.7、限高60米;有6块地总面积约280亩,容积率均小于2.0。


一共700亩住宅用地中,近500亩都是低密、低容积率,必然不会再做类似紫荆华庭、澜湾这样高密度的刚需盘,当然定价也不会低;


2、 地块刚刚协议转让,如今工厂还在正常生产中,毫无停工拆迁迹象,具体拆迁日期未定,新项目规划细节也未确定,等待时间太长,不确定性太大。


3、 加上宇通工厂18宗地块,金岱产业园近1500亩低密住宅地块,绿都澜湾、永威城、鑫苑国际新城销售完毕之后,这些低容积率的新地块大概率都要以小高层、洋房为主,改善氛围会越来越浓,价格也会更偏改善。

4


所以,在当下市场下行风口中,失去了管南之后,刚需购房者们买房该去哪儿?


就在上周,还有粉丝发来很多这样的咨询,诸如:


“刚需首套买均价1万1的南龙湖靠谱么?”

“听说绿博降价了,刚需首套买在绿博咋样?”

“买在荥阳东咋样?”

“14500的永威西郡适合刚需么?”

甚至还有粉丝问,“本想住大房,资金又不多,首套就在平原新区买了140平的,要结婚了,才意识到房子真没法住,还得在市区租房。”

……


呃,真想问句“你们都早干嘛去了?!”


的确,我在文章中说过很多次,这些,都不是刚需买房的好机会。对于刚需首套房来说,远郊区域、四环外都算不上好机会。


那么,哪些才是刚需的归宿?


1、 猎杀主城区的超级捡漏盘:


强调一下“主城区”三字,之前也说过很多次,刚需首套要尽量往四环内、三环内去找一席地。


诸如三环内的和昌湾景国际,现在89平的三房、140平的房源价格都在11500左右,和周边均价差价足足有3000元。

诸如主城区内的配套已经相当成熟的金水世纪城,均价12500,低于周边均价2000元;

诸如已经封顶的郑地璞园均价13800,和区域均价也有1000的差价。


看到这里,你再去对比,买南龙湖均价11000的龙湖天宸原著,买四环外的均价11500的华润悦景湾,和同价位买三环内和昌湾景国际、金水世纪城哪个划算?均价14200再去买四环外的永威西郡还值不值?


或许有人会说,这些低价盘品质都不是上等的。


没错,低价自有低价的理由,但不管市场热度、去化率还是保值升值空间,低于区域均价2000以上的差价,就是最抢眼的优势。


如果资金不充足,又能抓住这些机会,前期自住过渡几年再去置换,这些差价是不是又一笔帮你置换的底气?


2、 猎杀尾盘、特价房:


诸如老经开区域的华润紫云府,均价1万9,特价房1万7;


诸如亚新美好城邦,均价1万9,特价房1万6左右;


诸如碧桂园西湖,特价房1万3+;


诸如郑州绿地城,特价房1万1左右;


……


3、 可以等待一个区域——二七新区:


如图,以上为片区内近3个月的开盘情况:


8月份0项目开盘;

9月份只有昌建君悦府一个项目开盘,140套房源去化率50%

10月份3项目开盘,鑫苑名城363套房源去化率26%,泰宏建业国际城431套房源去化率35%,融侨悦澜庭158套房源去化率只有20%


为什么说这个区域可能会是个机会?


这是目前郑州销售情况最差的一个区域,价格一直在13000-13800之间,三个月来整个片区内去化率没有一个超过50%,特惨。


二七新区去化率超级差、横盘了小半年,即使在市场好的时候它的销量也一般。


如今降价盘扑头盖脸,市场转冷,回款压力紧逼,总会有些盘撑不下去,先迈出一步。


横盘期后,年底至明年初,片区内大概率会出现一轮小幅降价和低价房、特价房。

大话西游里有这样一段话,“曾经有份真挚的爱情摆在我的面前,我没有珍惜,等到失去的时候才后悔莫及,人世间最痛苦的事莫过于此……”


希望在买房这件事儿上,大家不要乱用机会、错失机会,到头来后悔莫及……



近期楼市下行,看到接连出现的降价盘、特价房,看到自己刚买的房没签约就降价!要不要退?能不能退?怎么退?

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