• QQ空间
  • 收藏

未来2-3年房价如何?与其揣测政策,不如紧盯土地的价格

| 2019-08-14 阅读 248

今天,市场上关于未来2-3年房价走势出现了前所未有的分歧。一部分朋友认为,经过了3年的房价快速上涨,市场购买力、房价周期都需要较长的时间休养生息。

 

而另一派观点则认为,未来2-3年的房价主要还是看政策的脸。当然政策对房价的影响是很明显的。

 

以上两个观点听起来似乎都有道理,但总是很难给人一个比较清晰的判断。

 

道哥认为,我们对房价的构成做一个科学的分解,用量化分析的方法就可以对未来2-3年的房价,做出比较清晰明确的判断。

 

房价的构成中第一部分是土地成本,土地成本一般占房价的40%左右;第二部分税收成本,一般占到12%-15%;第三部分是建筑、建材、施工、设计等成本(这部分成本有两种表达方法:一是按照绝对成本的数额,二是按照比例。而按照绝对数额可能更准确一些) 。2017年,全国每平方米住宅的设计、施工、建材、装修、装饰成本加一起,在2500元左右。剩下的其他房价构成部分是比较弹性的,比如房地产开发商的运营成本和利润

 

过去10年,全国一线城市房价上涨了将近4倍,二线城市上涨了3倍左右,三线城市普遍上涨了2倍多,不到3倍。

 

但过去10年全国一线城市的土地价格上涨了将近5倍,二线城市的地价上涨了4倍左右,三线城市地价上涨了将近4倍。


从这个角度看,过去十年,土地价格的上涨速度跑赢了房价的上涨速度。

 

对过去这一轮房价的快速上涨,有朋友就认为,在这个阶段开发商的利润率肯定有了很大提升。

 

根据对所有上市公司房地产企业利润率的跟踪分析, 2012年到2017年,开发商净利润率水平始终徘徊在10%左右,低的时候不低于9%,高的时候不超过12%,相对比较稳定。

 

那么问题就来了,房价上涨了这么多,为什么开发商的利润并没有明显的上涨呢?

 

通过分析地价的变化我们找到了答案。

 

2012年,土地价格约占到房价的35%,2013年上升到了40%,2014年上升到了45%,2015年上升到了50%,2016年上升到了65%,2017年上升到了68%,将近70%。

 

最近,根据国家统计局公布的1到9月全国房地产市场运行的数据,今天土地价格已经超过了房地产企业销售收入的60%,可以理解为地价在房价中的占比超过60%。

 

土地作为房地产价格刚性的构成部分,它所占的比重从2012年开始以每年将近5%的速度在提高。在土地这个刚性成本的推动,房价很难出现下降的局面。

 

开发商在最近两年获得的土地会成为未来2到3年市场上的房子,如果房价水平保持不变,很显然开发商的利润就会出现大面积的调整,甚至是亏损。

 

为什么这么说呢?根据9月国家统计局所公布的数字,房地产土地的楼面价已经达到了每平方米5200元,加上每平方米税金的成本1500元,设计建筑安装施工的成本2500元,成本将超过9100元。

 

而9月全国的住宅平均销售价格只有8500元。如果保持现在的房价不变,未来2-3开发商会利润会调整,甚至亏损。

 

如果开发商仍然保持今天10%左右的净利润水平,就会意味着未来2到3年房价将出现20%到30%的上涨压力。

 

那么未来2到3年房价一定会上涨20%-30%吗?不一定。开发商可以通过延缓施工的进度,把这件事情延缓到未来发生。但是总体来说房价上涨的压力是一直存在的。

 

所以当我们盯着扑朔迷离的政策,不断揣测市场涨跌周期时,我们更应该关注土地价格上涨对未来房价形成的压力。

著名经济学家国务院参事夏斌、著名经济学家李迅雷、清华五道口金融学院教授钱小安、长江商学院副院长李海涛等数十位大咖向你隆重推荐,800万粉丝在线追捧的房地产投资老司机道哥的课程家庭买房必修课第2季《房产大变局:势、道、术》

长按识别二维码,添加客服微信,

回复“买房”两个字,进群免费试听

2019-08-20
人工智能 浐灞两拆办联合多部门对御锦城11期一标项目部违法建筑实施拆除
浐灞两拆办联合多部门对御锦城11期一标项目部违法建筑实施拆除 <详情>
2019-08-20
人工智能 2018新款短靴,这样搭配真心时髦好看~
2018新款短靴,这样搭配真心时髦好看~ <详情>
2019-08-20
人工智能 【特价房】建设路浅水半岛精装套二直降48万 临地铁3、7号线
【特价房】建设路浅水半岛精装套二直降48万 临地铁3、7号线 <详情>
2019-08-20
人工智能 买车要用贷款吗?钱不够要贷,钱足够更要贷!
买车要用贷款吗?钱不够要贷,钱足够更要贷! <详情>
2019-08-20
人工智能 张丹峰手机被小女孩拿走乱点 发出一段文字 张丹峰:留着吧
张丹峰手机被小女孩拿走乱点 发出一段文字 张丹峰:留着吧 <详情>
2019-08-20
人工智能 一上线就爆满!来听听凭啥这个辉煌文明古国这么吸引人?
一上线就爆满!来听听凭啥这个辉煌文明古国这么吸引人? <详情>